投稿者: gardening_ooya

今日は、戸建ての古家を購入したい方からの依頼により、戸建ての所有者に売却の提案を行った土地の売買の話を書いてみる。なぜかというと家が建っているから宅地のはずなのに農地転用の届出が必要になったからで、備忘録もかねている。

なぜそうなったかと言えば、昭和40年ころに、現所有者が畑を取得して建物を建築。そのあと建物を増築するために追加で隣地を取得したのだが、この際、農地転用をせずに増築していたことが判明。昔は結構こういうケースがあったようで、農業委員会の担当者も、「では、農地転用届出を出してください」とサラッと言ってくるだけであった。

農地転用とは、その名のとおり農地を農地以外の用途に変えてしまうことなのだが、この場合に農地法の規制があって、事前に農業委員会に届け出る決まりになっている。

また、都市計画法の分類では、市街化区域と市街化区域外とに分けられており、市街化区域内は都市化を推進する区域なので、農地をなくす方向にあり、市街化区域外では農地を保護する方向にある。

このため、市街化区域外にある農地を転用する場合は、届出より厳しい許可が必要になってくる。基本的にこの区域では農地は保護されるべきものであるからむやみやたらに転用はできないことになっているが、幸い今回の農地は市街化区域内にあった為、届出で済んだ。

とはいっても、役所事であるから簡単にはいかないものである。今回は、所有権移転（売買）に伴う農地転用ということで、農地法第５条の届出というものになる。

ちなみに、所有権だけを移転する場合、つまり農地のまま売買をする場合、農地法第3条が適用され、営農者しか買えないことになっている。また、所有権移転をしないで、農地を他の用途に転用する場合は、農地法第4条が適用される。

話を戻して、今回の取引は、もともと宅地の売買だったはずだが、農地転用がされていなかったがために、農地転用というおまけがついてしまった。

しかも今回の取引は、売り主が何もしない条件であれば売却しても良いという条件で進めていたことから、最初は所有権を移転してから買主が農地転用をするつもりであった。ところが、そうすると、上記の通り農地法3条に該当することになり、買主は営農者ではないのでそもそも売買ができなくなってしまう。

これは困ったということで、やむなく売り主側で農地転用してから所有権を移転することになったわけだ。

しかし、売主が素人の為、直接申請ができないため、自分が代理で申請することになり、委任状やら、印鑑証明やらを用意してもらうことなった。

さらに、第5条申請は売主と買主が連名で申請を出す必要があるので、買主からも印鑑をもらう必要があり、買主が離島に転居しているため、船便でのやり取りとなったことで、余計に時間がかかることになった。

なんとか書類を整え、農業委員会の窓口に緊張の思いで赴いたが、無事に受け付けてくれた時には、深く安堵したものだった。

今回の取引は、戸建ての売買ということですぐに終わると思っていたが、ふたを開けてみると内容盛りだくさんだった。

ヤキモキした割に大した報酬は頂けないが、色々と勉強になったということで良しとしておこう。

今日は、2週間ぶりに家族でボードゲームをやった。

おうち時間用にネットで調べて購入したのが、カタン。

このゲームにはみんなでハマった。毎日、しかも日に3回以上はやった。

5種類の資源の絵の描かれた18枚の資源パネルを並べたフィールドに街や都市をつくり、資源パネルから得られた資源をもとに街や都市をさらにつくっていき、最初に10点先取できたプレイヤーが勝つゲームである。ゲームは、サイコロを振って出た数字が乗っている資源パネルに街や都市がつくってあれば、その資源が手に入るという単純なルールで分かりやすい。

六角形の資源パネルの上には、さらに数字パネルを置くので毎回違うパターンのフィールドができる。数字はサイコロ2個の組み合わせで出る7以外の2から12まで、2、12以外は2枚づつあり、組み合わせは2兆9000億通り以上だとマニュアルに書いてある。

数字は、出やすい6や8から順に出にくい2や12まであるので、出やすい数字が乗っている資源パネルを選ぶのがセオリーとなるが、プレイヤーが4人いた場合は、必ずしも思い通りの資源パネルを選べるわけではない。

最初に、各プレイヤーは街を2カ所資源パネルの上につくることができる。その順番はサイコロの目が一番大きいプレイヤーから時計回りの順となるため、良い場所を選べるかどうかは完全に運である。

また、あとからつくる街や都市は、取れた資源を組み合わせることでつくれるので、数字を考慮しつつ資源パネルをえらび、効率よく資源を集められるかが勝つポイントになる。

他にも要素がいくつかあるのだが省略。

戦略的な部分がありつつ、出たとこ勝負なところは白熱するのでハマってしまったわけだが、1か月半やった感想としては、プレイヤーごとの勝率に差があるということがあげられる。

かみさんが50％、上の子が25％、下の子が15％で、どういうわけか自分が10％といったところだ。

勝つための戦略はフィールドの状況に合わせていくつかあって、皆がそれを理解しているが、このゲームに限っていえば、どれだけ勝ちたい気持ちが強いかが、勝率を決めていると思う。

たかがサイコロの目だから確率論でしかないはずなのだが、本当に出てほしい目があるときに強烈に念じると、確立を無視して不思議とその目が出ることが結構あるのである。

それと、これは自分の勝率が悪いことを正当化するものであるが、男女差というのもあるかもしれない。

女性は、たとえ子供でも周りが良く見えていて、良く気づくし、交渉がうまい。

「運は行動量の差」だと思っていただけに悔しいが、どうやらその他にも自分にはまだ伺い知れない要素があるらしい。

毎回、腑に落ちない結果に、ついつい愚痴がでてきてしまう自分に反省。

自分の勤務先では、商業不動産をメインで扱っている。

具体的には、賃貸業がほぼ9割、仲介が1割程度。

賃貸業は、サブリースが8割と、取得が2割くらいか。

テナントとしては、いわゆるヤマダ電機とか、ニトリなどのナショナルチェーンである。

アパート・マンションの住居系では、約2年に一度、契約更新や退去が発生するが、店舗でも入退去はある。

ただし、店舗の場合は初期投資がかさむので、通常、一度契約したら最低5年～10年、または20年の長期間入居するのが一般的なので、アパマンほど頻繁に入れ替えがあるというわけではない。

現在、会社では大小合わせて30施設ほど運営しているが、コロナの影響で軒並み減額要請が来ている。

これまでであれば、減額要請などされようものなら、ゼロ回答をして、それが嫌なら退去頂いていたが、今度ばかりはそうもいかない。

何しろ、今やめられたら、後のテナントが見つかるかどうか全く見えないからだ。

テナントを探す作業は、テナントリーシングと呼ばれるが、このテナントリーシングが結構骨の折れる作業なのだ。物件の特徴に見合った業種に絞ったうえで、数多くのテナントに入居を打診するわけだが、これがいまだに電話・ＦＡＸ営業なのである。

最近はようやくメールで紹介するようにもなっているが、一斉メールで送るわけにもいかず、各テナントに一件一件物件を紹介しているのが現状である。

とにかく効率が悪い。

うちの会社がまだ小さかった頃は、リーシング専門でテナントに物件を紹介して工事を請け負う事業をやっていけたが、収益が安定しないのが悩みどころだった。

最近では、インターネットのマッチングアプリが出てきたので登録しているが、まだ自動で候補をマッチングするものは見当たらない。

現場いる立場からすると、理想の機能はこうである。

　①新規物件情報を登録　／テナント出店条件を登録。

　②その物件に出店可能性があるテナントを自動でピックアップしリスト化

　③ピックアップ先テナントに対し、物件資料を自動で送信

　④希望テナントから連絡が入って、必要な場合は条件交渉から契約締結業務までを代行。

将来的には、契約書作成も自動化したいところ。

どなたか、こんなアプリを開発してくれませんか？

それとも、自動マッチングサイトを自分で作ってしまうか？

とあるマンションデべからのＴＥＬ。

いつもどおり「売り物件ないですか！」との挨拶で始まったのだが…。

意外な始まり方である。

さすがに安定的な不動産業界とはいえ、今回のコロナの影響はかなりのものだろうと予想していることもあり、想定外に調子が良さそうなことを言い出すので、コロナの影響度合いを色々ヒアリングしてみた。

先月の不動産ニュースで、「4月の中古マンション成約、前年比半減」という記事に衝撃を受けていたことも思い出した。

「確かに先月までは自粛だったので、地権者への飛込や、販売活動などは一切やっていませんでした」

「今月から営業が再開したので、また今まで通り物件情報をお待ちしています」

とのことだった。

要するに、先月は対面での営業活動を自粛していたが、今月から再開したとのこと。

先月は仕入れも、販売もストップしていたようだ。

マンションの販売戸数が半減したとの記事は本当のようだ。

マンデベ業界も体力勝負である。

メアリー・バフェット氏の動画を見た。かの有名なウォーレン・バフェット氏の息子の元妻だった方らしい。

早速、動画で投資すべき銘柄について学んだことをアウトプット

　①よく知っている企業に投資する　　

　②企業を好きになってはいけない

　③将来の企業価値（売上やＣＦ）がどれほどになるかを試算する

　④歴史のない企業には投資しない

約30分の短い動画ではあったが、なるほどと思うポイントだったので書き出した。

が、これをどのように見出すのか？という疑問が湧いてくる。特に③は難関だ。

ウォーレン・バフェット氏は1日500ページを読むと語っていたが、とにかく学び続けてその企業をよく知ることがポイントのようだ。

①については、自分が好きなサービスを提供している企業にまず注目すべきだということ。特にそれが無くなった時にクレームが出るくらいのサービスを提供している企業である。そこからそのビジネスを理解し、企業を理解し、企業価値を算出する。その企業価値と現在の株価を比較して割安であれば買うのだと。

②については、自分が選んだ企業にほれ込んではいけないとの誡めだ。あくまでジャッジは冷静に客観的に、私情を挟んでは判断を誤るということ。

③については、開示されているあらゆる情報に目を通し、その企業価値を分析するということ。

④については、新興企業は勢いはあるが実績はないので、判断材料が僅かしかないのとイコールとの考え方である。少ない情報でのジャッジは当然ギャンブルになるということ。

投資すべき企業を簡単にまとめると、

世の中に比類なき価値を提供し、かつマネタイズできている企業を見つけ出し、株が割安になっている時に投資するということになる。

なるほど、至極当たり前のことだが、言うは易く行うは難しである。

とある住宅展示場が閉鎖される情報をキャッチし、いつののように地権者を割り出して訪問した。

高齢の女性が出てきた。

「こんにちは…」

訪問主旨を伝えると、こんな時期にもかかわらず全く気にもせず、奥にいたご主人を呼びだしてくれた。

ご主人も、これまた普通に対応してくれたが、閉鎖されるという話は寝耳に水だったようで、かなり驚いた様子だった。

この方は専業農家だが、父親の所有地がたまたま駅の新設を伴った区画整理に入り、駅前の土地を換地されたことで、土地を貸せるようになっとてもラッキーな方だった。

訪問した経緯を説明して、所有地を借りたい商業テナントがいるので、もしまだ後継テナントが決まっていなければ紹介したい旨など、土地の有効活用の内容をひととおり伝えると、だいたい相手方から詳しく当時の経緯などを話してくれるのだ。

今回は、農家の方らしいやり取りだった。この方は不動産に関しては全く無知で必要以上に不安がっていたので、色々とアドバイスして安心させてあげた。

何しろ駅前の一等地を持っているのだから、こんなご時世とはいえ借り手が付かない事はまずない。

こうして1時間余り話して得られた情報をもとに、今後の提案内容を決めていくのだが、今回は地権者が7人ほどいるのと、まだ契約満了の告知を行っていないことから、作戦を変える必要があった…。

これがいつもの飛び込み風景なのだが、自分は初対面の地権者にも心を開いて貰える自信がある。

おそらく訪問に慣れているのと、全くガツガツしていないので警戒されないからなのだろうが、実のところ、自分は貪欲さがないため本当に営業らしい気配を出していないのである。これは明らかに欠点だ。

さらに、他の地権者の住所もわからなかったので、本当ならダメもとでも聞いてしまえばよいのだが、断られた時のフォローができないと印象が悪くなるのが嫌なので聞かなかった。

「こういうお得な提案があるので良かったらどうぞ」

「このままだとこうなってしまいますが、この提案を採用すればこうなります」

自分はあくまで控えめなスタンスだった。

極力スマートなスタイルを意識していたが、結局嫌われたくないだけなのだ。

それと、ゴールを意識していない行動が多いことに最近気付いた。

行き当たりばったり。少し考えれば想定できることも、実際に事が起こる直前まで気づかないことも多い。

おっと、話が思わぬ方向に逸れてしまった。

今日の訪問を振り返って、今後どうするべきかを考えていいたのだが…

そういうわけで今は、粗削りでもまずゴールを考えて行動するようにしている。

営業は結果がすべて。

あまり好きではない言葉だが、やはりその通りである。きれいごとはそろそろ終わりにしようということだ。

自分のビジネスを持ったら尚更である。

今日、ついに投資の学校に入学！

早速いくつかの動画を視聴してみた。どれも新鮮だったが、なかでも強烈に印象に残った動画があった。ＪＡＣＫ　ＭＡ氏のものだ。

自分にも大いに心当たりがあったので、忘れないように書いておく。

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貧乏マインドの人に尽くすほど最悪なことはない。

何かを無料プレゼントしたら「これは罠だ」と批判する。

「小額投資で大丈夫」というと「じゃあ儲からないじゃん」と文句をいう。

「多額の投資が必要」というと「そんな金ない」と文句たらたら。

「新しいことに挑戦しよう」というと「経験がないから無理！」と諦める。

「伝統的なビジネスだよ」というと「じゃあ成功しないね！」と却下される。

「新しいビジネスモデル」というと「ああ、ＭＬＭか」と決めつける。

「店を経営してみたら？」というと「自由が無くなる！」と主張。

「起業してみたら？」というと「プロじゃないから無理」と受け入れない。

貧乏マインドの人たちの共通点とは

グーグル検索が大好きで、似たような貧乏マインドの友人の話ばっかりを集めて慰め合ってる。

口先だけは、大学教授なみ。

でも行動は盲人以下。

彼らにこう聞いてみて

「じゃあ、あなたは何ができるの？」

なにも答えられないから。

私の結論は、

言い訳を熱弁している暇があったら、もっと素早く行動に移せば良い。

いつも考えてばかりいるよりも、何か実際にやってみたらどうか。

貧乏マインドの人は、ある共通点により人生を失敗します。

ずっと待っているだけで自ら何も行動しないからです。

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どうやら、自分は頭でっかちになっていたようだ。

知っていることは良いことだから、勉強は大好きだが、行動はあまり伴っていなかった。

口先だけは、大学教授なみ。でも行動は盲人以下。

これは強烈だった。

もうそろそろ、いつか役にたつだろうからと準備してきたいろいろな能力を、実践に使うときが来たのである。

今日も、前に記事にした、投資の学校の講義動画を通勤途中に拝聴した。

内容が分かりやすいだけではなく、どうやらこの移動中に聴くスタイルも自分に合っているようだ。

もう、入学する気満々だが、念のため自分の収支の確認をした。

この収支、エクセルで一から作ったもので、毎年少しずつ使いやすいように修正して使っているものであるが、今年でもう7年目である。

きっかけは、新築ワンルームの購入の時だ。毎月、若干持ち出しになる例のスキームの物件を購入したのだが、年間ＣＦは2物件でマイナス24万だ。

当時はビクビクしながら、毎月どうなるか計算していたが、今となっては無用の心配だったことが分かった。そもそも新築なので、10年は何事もなく過ぎるものだし、池袋駅12分と、調布6分と好立地で、かつサブリースのうえ転貸先の空室もほぼない。

もう少し不動産に時間をかけられればサブリースなど不要なのだが、空室になってから入居者募集、審査、契約などを自分でやるのは時間も労力もかかるし、年間で3ヵ月以上空室になるとサブリースを入れた方が収支はよくなることもあり、徹底的にリスク排除しているので入れている。

先日も2回目の更新通知が来たので更新した。

再更新の場合は2年更新とのことだったが、今回は家賃が月1000円プラスになっただけでなく、一気に5年更新になった。こちらも長く借りてもらえれば安心だし、サブリース先も利益を出せる物件だと確認できたのだろう。

返済も順調で、そろそ売却益も出て来そうな水準まで減ってきている。

再契約にあたるため、新契約書のひな型を取り寄せたところ、期間の定められた契約で、解約条項も入っていなかったため、借主からの解約は最低3カ月前予告が必要になるので2つ返事でＯＫを出した。

話が脱線してしまったがこの収支上でも、投資の学校に入って毎月2万の支出が増えても問題はなさそうだった。

それにしてもわずか初期費用30万で、約500時間のコンテンツと10年間のサポート。さらに万一サポート期間中に、この学校より優れた学校が出できた場合にこの30万は返金されるという信じられない特典まで付いているのである。

とにかくものすごい自信と確信である。

講師陣の中には3大投資家の一人や、株のバイブルを書いた方もいるので期待は膨らむばかりだ。

僅かな投資経験からだが、伸びる会社を見抜く判断能力を学びたいと思い始めていたので、学校の方針とも一致する。

数年後には順調に資産を増やしていけることを約束されたようなものだ。

明日は、ゆっくりと入学手続きをしようと思う。