調布のワンルームの契約更新時期がやって来た。

５年ほど前に駅前でイケメン営業マンに声をかけられたので話を聞いてみるとワンルームマンション投資の話だった。

場所は京王線「調布」駅から徒歩6分の高級ワンルームの最上階。

過去に、仕事で何度か調布駅の店舗物件を調査したことがあったので、ある程度の土地勘があり、電気通信大があることや、地中化工事や駅前再開発が予定されていることもあり、商業立地としてはポテンシャルが高いので物件があれば面白い思っていた。そのためか、話はマンションだったが、勉強の為にも詳しく聞いてみることにした。

なにより自分でも「不動産オーナー」になれると知り、完全に舞い上がっていたのだろう。2回目の面談で、当時の自分のレベルで懐いていた契約上の疑問も晴れたので、初期費用が10万ですむほぼフルローンの新築物件を購入した。

愚かなもので、購入してから少したってからようやくオーナーとして実感を持てるようになり、真剣にネットで調べ始めたのである。

ところが、「新築ワンルームは買うな」というような記事が山ほど出てくるのである。

そうすると、最初は「やられた」と思い、同時いあれやこれやと不安になってくる。

金利が上昇したら返済できなくなるとか、買った瞬間３割価値が下がるとか、サブリースは庚申のたびに減額されるとか、どれも嘘は言っていないので、ほどなく購入したことを後悔するまでになっていた。

そして、事業用ローンの借り換え先を探したり、サブリースを解約する方法など、リカバリー手段がないかいろいろ調べた。本屋で、ワンルーム投資家の書籍を読み漁ったり、その投資家のセミナーにも参加した。

そこではっきりしたことは、新築ワンルームは投資妙味は少ないということだが、同時に、好立地であればリスクもほぼないことがわかって来た。いろいろ学んでいくうちに、自分みたいな面倒くさがりな人間には、むしろあっていることがわかって来たのである。

冒頭にも書いたように立地は良かったので、空室になっても1か月もあれば入居が決まっていることから、１回目の更新時に約定どおり8,000円程度の減額はあったが、今回の再契約では月1,000円だが借り上げ家賃がＵＰしただけでなく、期間も2年から一気に5年間に伸びて、かつ、クロス交換とエアコンクリーニング代はサブリース会社持ちだという。

今回の更新条件で、サブリースに残りたい意向がはっきりわかったので、欲が出てきて管理委託契約に切り替えようかとも思ったが、やはり空室が出で返済分持ち出しになるのだけは避けたいので、この条件で再契約することにした。

以前、自宅の火災保険を切り替えた話を書いたことがあるが、この保険であれば、冷蔵庫が壊れたり、エアコンが壊れたりした場合にも保険が使えるので、このワンルームも同じ保険に切り替えようかと思う。

また、相変わらずワンルームの購入需要は多いようで、購入して以来、2週間に１度のペースで複数社から〇〇万円で売ってくれませんかというＤＭが送られてくる。最近ではだんだん値段が上がり、取得価格を越えることもある。

おそらくカモリストに入っているのだろうが、懸命な営業マン居は悪いが、定期的な価格のバロメーターとして放っておいてある。今では手数料を払っても100万円程利益が出るレベルまで返済も進んだので、あと10年は持っていても良いと考えているほどだ。

よく勉強もしないうちから始めた不動産投資で不安だらけだったが、いまでは知識も経験もついたので、むやみやたらに不安になることはなくなった。勿論、もう一室新築ワンルームを購入するかと言えばノーだが、立地と利回りが良くローンが付けば、是非とも拡大していきたい。

今では全く真逆の、利回り無限大であるが完全労働型の廃墟不動産投資をしているのだから、不思議なものである。リフォームの勝手がわかって慣れてきたら、リフォームは外注して少しずつ効率を上げて物件を増やしていきたい。

今日は、とある地権者に対して、商業テナントによる事業用定期借地の提案を行った。

借地なので、通常であれば地代の多寡がポイントになるのだが、この地権者は近く発生するであろう相続を気にしていたことから、納税費用の捻出が課題になっていた。

そのため当初は、相続対策を提案したが、借り入れを起こすことに過度の抵抗があるため、好立地にもかかわらず資産圧縮手法が取れない状態からのスタートとなった。

もともとは当該地を売却して納税費用を捻出するつもりでいたようだったが、検討を重ねるうちに土地を手放さずに、前払い地代で納税費用が捻出できる可能性を探りたいとのことで、今回の提案となった。

前払い地代というのは、通常、契約期間中に支払われる地代を、一時期に一部、または全部まとめて支払うもので、平成17年から税法でも認められた手法で、賃借人は前払い地代として一時的にまとまった額を支払うが、一年ごとに費用計上できるメリットがある。また、賃貸人も同様で、一時所得にならずに1年ごとの収益計上できるので、双方にメリットがある。

しかし、借りる側からすると、店がオープンする前に先に地代を支払うことになるので、ＣＦ上はマイナススタートになるため、非常にハードルが高い。貸す側としても、中途解約の際は受け取った前払い地代のうち、未経過分は返還しなければならないリスクを伴う。

つまり、納税して無くなってしまった前払い地代の返還を要求される可能性が残っている。

そもそも、前払い地代を検討するに至った経緯は、過去に地権者が受けたマンション業者からの提案が、前払い地代で70年間の定期借地だったことに起因していて、これを店舗に応用できるのではないかと思ったことが始まりだ。

しかし、マンションの場合は分譲してしまうため、前払い地代を支払ったとしても、分譲完了時点で事業費を回収してリスクを購入者に転嫁できるため、立地さえ間違えなければ問題ないが、商業店舗の場合はリスクを負い続けることになるため同じようにはいかないのである。

この地権者の相続税は約6億とのこと。被相続人も既に100歳近い為、今から相続対策をする気力がないとのことで、家族会議で相続発生時には潔く納税することを選択している。

相続人本人も悔やんでいたが、もっと早く対策を取っておけばよかったと。

不動産コンサルとしても、相続対策でこれほど圧縮効果が得られるケースには滅多にお目にかかれないだけに、何とか安心させて効果的な相続対策を取って頂きたいと思う今日この頃である。