調布のワンルームの契約更新時期がやって来た。
５年ほど前に駅前でイケメン営業マンに声をかけられたので話を聞いてみるとワンルームマンション投資の話だった。
場所は京王線「調布」駅から徒歩6分の高級ワンルームの最上階。
過去に、仕事で何度か調布駅の店舗物件を調査したことがあったので、ある程度の土地勘があり、電気通信大があることや、地中化工事や駅前再開発が予定されていることもあり、商業立地としてはポテンシャルが高いので物件があれば面白い思っていた。そのためか、話はマンションだったが、勉強の為にも詳しく聞いてみることにした。
なにより自分でも「不動産オーナー」になれると知り、完全に舞い上がっていたのだろう。2回目の面談で、当時の自分のレベルで懐いていた契約上の疑問も晴れたので、初期費用が10万ですむほぼフルローンの新築物件を購入した。
愚かなもので、購入してから少したってからようやくオーナーとして実感を持てるようになり、真剣にネットで調べ始めたのである。
ところが、「新築ワンルームは買うな」というような記事が山ほど出てくるのである。
そうすると、最初は「やられた」と思い、同時いあれやこれやと不安になってくる。
金利が上昇したら返済できなくなるとか、買った瞬間３割価値が下がるとか、サブリースは庚申のたびに減額されるとか、どれも嘘は言っていないので、ほどなく購入したことを後悔するまでになっていた。
そして、事業用ローンの借り換え先を探したり、サブリースを解約する方法など、リカバリー手段がないかいろいろ調べた。本屋で、ワンルーム投資家の書籍を読み漁ったり、その投資家のセミナーにも参加した。
そこではっきりしたことは、新築ワンルームは投資妙味は少ないということだが、同時に、好立地であればリスクもほぼないことがわかって来た。いろいろ学んでいくうちに、自分みたいな面倒くさがりな人間には、むしろあっていることがわかって来たのである。
冒頭にも書いたように立地は良かったので、空室になっても1か月もあれば入居が決まっていることから、１回目の更新時に約定どおり8,000円程度の減額はあったが、今回の再契約では月1,000円だが借り上げ家賃がＵＰしただけでなく、期間も2年から一気に5年間に伸びて、かつ、クロス交換とエアコンクリーニング代はサブリース会社持ちだという。
今回の更新条件で、サブリースに残りたい意向がはっきりわかったので、欲が出てきて管理委託契約に切り替えようかとも思ったが、やはり空室が出で返済分持ち出しになるのだけは避けたいので、この条件で再契約することにした。
以前、自宅の火災保険を切り替えた話を書いたことがあるが、この保険であれば、冷蔵庫が壊れたり、エアコンが壊れたりした場合にも保険が使えるので、このワンルームも同じ保険に切り替えようかと思う。
また、相変わらずワンルームの購入需要は多いようで、購入して以来、2週間に１度のペースで複数社から〇〇万円で売ってくれませんかというＤＭが送られてくる。最近ではだんだん値段が上がり、取得価格を越えることもある。
おそらくカモリストに入っているのだろうが、懸命な営業マン居は悪いが、定期的な価格のバロメーターとして放っておいてある。今では手数料を払っても100万円程利益が出るレベルまで返済も進んだので、あと10年は持っていても良いと考えているほどだ。
よく勉強もしないうちから始めた不動産投資で不安だらけだったが、いまでは知識も経験もついたので、むやみやたらに不安になることはなくなった。勿論、もう一室新築ワンルームを購入するかと言えばノーだが、立地と利回りが良くローンが付けば、是非とも拡大していきたい。
今では全く真逆の、利回り無限大であるが完全労働型の廃墟不動産投資をしているのだから、不思議なものである。リフォームの勝手がわかって慣れてきたら、リフォームは外注して少しずつ効率を上げて物件を増やしていきたい。